miércoles, 11 de abril de 2018

Las burbujas y el chollo de las socimi

Corría el año 2009 y entre las grandes constructoras e inversores se sentía un pánico terrible. La caída de Lehman Brothers había desatado lo que muchos economistas —todos ignorados— llevaban tiempo advirtiendo: la ilusión de un gran país impulsado por la construcción explotaba como un burbuja. Las quiebras de empresas y los rescates de cajas de ahorros que se sucedieron en los años posteriores mostraban una realidad que asustaba a los grandes inversores y que bajaba del pedestal a los amos del ladrillo. Pero no podían quedarse de brazos cruzados. ¿Qué harían todas esas empresas que se dedicaban a la construcción y a la especulación inmobiliaria? ¿Qué hacer con todos los inmuebles que tenían en su haber? ¿Cómo volver a —o no abandonar— la economía especulativa? El Gobierno se puso manos a la obra

En otros países europeos ya habían encontrado una solución. Las Real Estate Investment Trust, traducidas al español por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), son un tipo de empresa que lleva años funcionando en países como Francia o Estados Unidos. El Estado español siempre ha sido muy innovador a la hora de crear instrumentos que faciliten la especulación evitando pagar impuestos, como con la creación de las sicav, y aquí no se podía quedar atrás. En 2009, de la mano del PSOE, se creó la figura de las socimi.

Pero el primer intento no gustó. La regulación de las socimi no era idéntica a la de otros países: “No tenía la exención del Impuesto de Sociedades (IS), por lo que no tenía sentido para los grandes inversores y no se constituyó ninguna”, explica Sonia Martínez, del Observatorio Contra Delitos Económicos (CODE). Era insuficiente, los fondos extranjeros y las grandes inmobiliarias querían que la factura fiscal fuera mucho menor.

    En 2012, el Partido Popular modificó el régimen de las socimi y las eximió de pagar impuesto de sociedades por los beneficios obtenidos por alquilar propiedades

A finales de 2011 llega el Partido Popular al Gobierno, y con él nuevas reformas legislativas para dar un poco más de aire a una burbuja especulativa a la que le costaba arrancar y que era necesaria para hacer florecer unos minúsculos brotes verdes, suficientes para poder hablar de “recuperación”. Según el libro El casino que nos gobierna, del doctor en Derecho y miembro de Attac Juan Hernández Vigueras, en junio de 2012 dos representantes de la European Property Real Estate Association (EPRA), un lobby que representa a los grandes fondos de inversión inmobiliaria, visitaron España para convencer al PP de que las socimi no pagasen el IS. Lo lograron. Ese mismo año, el Gobierno modificó el régimen de las socimi y las eximió de pagar impuestos por los beneficios obtenidos por alquilar propiedades. “Una inmobiliaria como Colonial dejó de pagar más de 100 millones de euros en IS en 2017 por el simple hecho de convertirse en socimi”, explica, investigador y sociólogo de la UNED. “Y solo hablamos de una de ellas, imagina lo que habrá dejado de ingresar el Estado con este cambio”, lamenta.

Pero pagar impuestos no era lo único que frenaba la tan ansiada especulación que quería “recuperar” la senda del beneficio económico. El Estado español todavía preservaba algunas coberturas que protegían al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cobijaba la gran mayoría de ellas. Era la siguiente barrera a derribar.
Una LAU para la especulación

Los cambios en el régimen de las socimi no se limitaban a librarles del pago del IS. La primera regulación —de 2009— también obligaba a que estas sociedades mantuvieran las propiedades en alquiler durante un mínimo de cinco años. El cambio en 2012 rebajó ese tiempo a tres años. La LAU vigente en ese momento limitaba los contratos de arrendamiento por un mínimo de cinco años, pero en 2013 se cambia la ley. El Gobierno baja la obligación de mantener el contrato del alquiler a los inquilinos de cinco a tres años, coincidiendo con el mismo cambio en la obligatoriedad de las socimi unos meses antes. “Estas modificaciones se hacen siempre bajo el discurso de que esto se hace para que los propietarios introduzcan sus viviendas en el mercado sin riesgo —explica—, pero la propiedad que se quiere poner en el mercado del alquiler no está en manos de esa clase media que el Gobierno dice defender, sino en manos de grandes fondos, socimis, etc., que son quienes se benefician de estos cambios”.

    El Gobierno bajó en 2013 la obligación de mantener el contrato del alquiler a los inquilinos de cinco a tres años, coincidiendo con el mismo cambio en la obligatoriedad a las socimi unos meses antes

Igualando la LAU a las exigencias de los fondos de inversión y de los grandes tenedores de propiedades, se flexibiliza el mercado del alquiler. El propietario puede imponer subidas de precio a los tres años o romper el contrato para usar la vivienda para alquiler turístico. Ya no tenían que esperar cinco años y eso tuvo consecuencias: “En 2016, justo tres años después de la reforma de la LAU, los precios del alquiler se dispararon cerca de un 16% en Madrid y otro tanto en Barcelona”.
Compradores con más derechos

Las socimi, y el resto de grandes propietarios de inmuebles, ya tenían casi todo hecho. Podían expulsar a los inquilinos o deshacerse de las propiedades cada tres años, pero la LAU anterior todavía mantenía otra barrera que dificultaba las grandes operaciones de ventas de edificios: el derecho de tanteo y retracto. Este derecho, contemplado en la LAU de 1994, permitía que, si el propietario quiere vender la vivienda, el inquilino tiene preferencia a la hora de igualar la oferta de compra. Pero la reforma de la LAU eliminó el derecho de tanteo para la venta de propiedades verticales, o sea, para la venta de edificios completos. Para Martínez, la eliminación del tanteo “es una puerta abierta a que un gran propietario pueda comprar o vender un edificio completo y que el inquilino, aunque lleve viviendo allí años, pierda todos sus derechos”.

Este cambio no es casual y es una nueva ayuda para inflar la especulación por parte de los grandes propietarios. “Los fondos internacionales querían que no hubiera ningún obstáculo a la hora de adquirir viviendas, y el derecho de tanteo era uno de ellos”, explica.
Ladrillo crudo

Banco malo, peor casero

La Sociedad de Activos de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocida como banco malo, también ha querido participar del gran negocio especulativo de los alquileres. La entidad, que fue constituida con un 45% de capital público —lo justo para que sus pérdidas y deudas no sean consideradas públicas— ha estrenado recientemente su propia socimi. Témpore saldrá a bolsa con un valor aproximado de 150 millones de euros y unos 1.500 pisos en alquiler. “La Sareb se está apuntando al carro. Según ellos, han puesto 4.000 viviendas para alquiler social y ya está, a partir de ahí lo que quieren es meterse en el mismo negocio”. Declaraciones que coinciden con la opinión de Gabarre y Martínez, quienes afirman que “es una vergüenza que a esta fiesta se una la Sareb, una entidad que, en parte, ha sido creada con dinero público”, y advierten de que “si luego la Sareb no puede devolver el préstamo que se le debe al Mecanismo Europeo de Estabilidad, será el Gobierno quien lo pague”.
hinchando el globo

El 9 de marzo, mediante el Real Decreto 106/2018, el Gobierno aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, al que destinará 1.443 millones de euros durante ese periodo. Este nuevo plan tiene como objetivo, según el propio Ministerio de Fomento, “contribuir al incremento del parque de viviendas en alquiler”, y presenta nuevas ayudas al arrendamiento o a la compra. Según el Observatorio de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC), “tal y como están planteadas las ayudas al alquiler, una de las supuestas ‘medidas estrella’ del Plan, provocarán un efecto perverso de subida de precios”. Insiste en esta idea: “Esta nueva ley lo único que hace es financiar parcialmente la burbuja”. El investigador se refiere a que este nuevo plan ofrece ayudas económicas para que los colectivos más vulnerables puedan pagar los alquileres, pero no promueve que haya una mayor oferta, por lo que los precios seguirán subiendo ya que hasta esos colectivos más necesitados podrán pagar alquileres más altos y los propietarios siempre encontrarán a alguien que pague lo que piden.

Para la abogada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), este plan “es un parche más de la situación de emergencia habitacional en la que nos encontramos”. Jacinto añade que “lejos de poner el foco en la necesidad de aumentar este parque público o poner en uso las viviendas vacías existentes, lo que hace es promover la construcción de nuevas viviendas, beneficiando a promotoras y constructoras”.

    "Este plan es un parche más de la situación de emergencia habitacional en la que nos encontramos”, explica Alejandra Jacinto, abogada de la PAH

La directora de estudios del portal Fotocasa, Beatriz Toribio, cree que el plan es bueno, ya que llega “en un momento de ausencia total de ayudas y cuando los jóvenes lo tienen muy difícil para acceder a una vivienda”, pero lamenta que no haya sido más ambicioso. “El problema es de oferta, además de las ayudas a los promotores para que pongan la vivienda en alquiler a precios limitados, se podría haber ido más allá y ofrecer, por ejemplo, desgravaciones fiscales a los propietarios para que pongan los pisos en alquiler, como ya se hacía hace años con los menores de 35 años”.

Burbuja que reflota otras burbujas

2017 cerró con un incremento de cerca del 17% en la venta de inmuebles en el Estado español. Este año, las previsiones de expertos y portales inmobiliarios cifran ese crecimiento en entre el 15% y el 22%. La venta de pisos de nueva construcción, y la construcción de estos, no cesa de crecer. Cifras que recuerdan a la burbuja inmobiliaria de la década pasada. Pero no solo las cifras, también se escuchan frases que hacía tiempo que se habían borrado del imaginario común: “Con lo caros que están los alquileres, es tirar el dinero; prefiero comprar”.

El relato, impulsado desde las administraciones públicas y desde algunos portales de búsqueda de pisos, de que es un problema de la oferta y la demanda ha naturalizado la situación y, ha provocado que las personas asuman que tienen que pagar más por su vivienda o trasladarse a barrios periféricos en los que sufren el mismo problema, pero con precios más bajos, o que se hipotequen para comprar. Además, el discurso desde el Gobierno y otras administraciones públicas vuelve a ser el “hay que construir y los ayuntamientos tienen que urbanizar”.

Actualmente está realizando una investigación sobre el modelo y los efectos de Airbnb, la turistificación y la popularización del alquiler de pisos turísticos mediante este tipo de plataformas tienen un efecto más subjetivo que real, al crear expectativas de un mercado que nunca va a dejar de subir, al igual que pasó en la anterior burbuja. “La gente cree que los precios y el turismo nunca van a dejar de crecer, por lo que deciden comprar y ‘si la cosa va mal, lo pongo como piso turístico en Airbnb’”. En su investigación, se ha encontrado con casos en los que sus entrevistados, al ir a comprar una vivienda a un banco o inmobiliaria, han sido aconsejados con “comprar también el piso de enfrente y ponerlo en Airbnb”.

Esta percepción sobre el efecto de la turistificación en los precios es compartida por Toribio, que opina que el alquiler turístico es un factor más pero no el único: “Mucha gente está sacando su propiedad de residencial para meterlo en turístico, pero los precios suben en toda España, no solo donde hay turismo”.

¿Estallará?

Varias de las personas entrevistadas coinciden en que el estallido de esta burbuja no será como el de la construcción. El movimiento de gentrificación que expulsa a los inquilinos a los barrios periféricos, el nuevo auge de la compra o la diferente composición de las empresas de alquiler comparada con las constructoras enmarcan esta burbuja en unas condiciones muy distintas. Martínez, además, no cree que las consecuencias puedan ser iguales porque “la gestión de esta burbuja es mucho mejor, ya que han podido experimentar mediante prueba y error con la anterior”. Para la abogada de la PAH se trata que la banca se vuelva a salir con la suya y que la población regrese al crédito hipotecario.

    “La gestión de esta burbuja es mucho mejor, ya que han podido experimentar mediante prueba y error con la anterior”, lamenta, de CODE

Pero la directora de estudios es más reacia a denominarlo “burbuja” y prefiere llamarla “boom del alquiler”. Para existen otros factores que hacen de esta situación diferente a la burbuja inmobiliaria. “Venimos de una época en la que no había financiación y ahora, aunque la haya, la gente se está quedando de alquiler porque ha cambiado la mentalidad y estamos abandonando esa España de propietarios”, argumenta, y añade que “aunque los precios han subido mucho en los últimos años, ahora vemos signos de que se está estabilizando”.
¿Cómo desinflarla?

Varios colectivos que llevan tiempo denunciando esta burbuja señalan que el problema principal es la poca voluntad política para regular una necesidad básica como la vivienda, con el objetivo de favorecer a la banca y a los fondos de inversión. La Ley de Vivienda propuesta por la PAH, vetada por Ciudadanos y PP, incluía medidas mínimas encaminadas a garantizar el derecho a la vivienda, entre las que se pedía establecer precios máximos para el alquiler y una modificación de la LAU que, según Jacinto, “es causante de la burbuja en la que nos encontramos”.

La entrada de capital y fondos extranjeros, amparados por tratados internacionales que cubren sus intereses, o las cifras de crecimiento en las que se esconde el actual Gobierno, dificultan que se pueda luchar contra los efectos de esta burbuja, pero la PAH o los sindicatos de inquilinos que están floreciendo por todo el Estado tienen claro que es una cuestión de voluntad política que se puede revertir. “Nunca se ha hecho una legislación que ponga a las personas en el centro. Esta burbuja está articulada políticamente, por lo que se puede revertir políticamente con otro tipo de legislación que pueda generar otro tipo de mercado donde los alquileres no tengan esos precios”.

Una idea para frenar la burbuja: Establecer dos velocidades procesales distintas para los deshaucios por impago: Rápida para los alquileres razonables de hasta 600 euros y juicio ordinario para los alquileres de precios superiores. Otra idea: hinchar a impuestos toda vivienda no habitada a partir de la tercera. Y si ya esos impuestos se utilizan para financiar vivienda pública mejor todavía. ¿Por qué a partir de la tercera? Yo lo haría a partir de la primera en la que no haya nadie censado. Dejando un margen de como mucho un par de años cuando hay un traspaso de propiedad (herencias, compra de casas, etc...) por si hay que adecentarla primero antes de mudarse o venderla. Yo puedo entender un poco el por qué a partir de la tercera.

Digamos que hay bastante gente con capacidad de tener una segunda casa bien por herencia o similares, y que la usan, poco pero la usan. A partir de la tercera, ya es más dificil justificar el uso y tiende a usarse una como negocio mediante el alquiler. Correcto, casa de fin de semana en tu pueblo de toda la vida, heredada de tus padres o comprada porque puedes y no quieres perder tus raíces, y tu vivienda habitual para la semana. Sigue siendo una casa vacía. Sabiendo el problema de vivienda que hay hoy en día, aunque sea la casa de veraneo o la casa de los ancestros, yo le pondría impuestos. Quizás se pueden poner impuestos según el número de meses que esté vacía o algo así. A lo mejor un impuesto más bajo, pero impuesto podría justificarse, pero una casa en el pueblo... no creo que afecte al problema de vivienda, ya que se da sobre todo en las ciudades, a más grande, más problema.

Si que machacaría a impuestos segunda vivienda en ciudad, lo tengo claro. que problemón hay con las casas hoy en dia... buff.. no sé si podremos soportarlo... y la solución es la misma, joder al que se lo ha montado (legalmente) bien para que los que no han sabido montarselo vivan igual de bien.... claroquesi Yo quiero que te frían a impuestos por tener dos coches porque no puedo permitírmelo y tengo que ir en bus y tu no me quieres alquilar uno de los tuyos. ¿Es razonable? No lo creo. Pues lo que habrá que hacer es INCENTIVAR que yo ponga a disposición algo mío, no pegarme porque decido no hacer lo que estoy en mi derecho no hacer. Que el capitalismo gusta mucho cuando soy yo el que gana, pero si no... el scattergories es mío y me lo llevo. Si mis padres fallecen y me encuentro con tres…  Se te olvida la última opción (y por la que puse lo de "dejar un margen de un par de años" en mi comentario original):

Aceptar la herencia y si no quieres ni alquilar ni usarla ni pagar los impuestos de alguna de esas viviendas (o todas), venderla. Todos sabemos que el gran problema no son las personas individuales con varias viviendas. El gran problema son los fondos buitre, y como por ejemplo Ana Botella les vendio paquetes de vivienda pública. Me trasladan por trabajo. Tengo que alquilar una vivienda en destino. Mi vivienda habitual original, comprada con hipoteca que estoy pagando, deja de desgravar porque ya no es habitual. La nueva, en arrendamiento, no desgrava. Así que ahora tengo más gastos, los mismos ingresos y menos desgravación fiscal. A pesar de tirar el precio escandalosamente no la vendo ni a tiros, hasta me cuesta horrores alquilarla y ahora propones que encima me machaquen porque la tengo vacía. Claro, que igual…   » ver todo el comentario No sé en el resto de España, pero al menos en Andalucía hay múltiples agencias públicas que te solucionan todo eso. Por ejemplo: Y si no te gusta alquilar, pues no alquiles, paga el impuesto que corresponda. Si no ves el absurdo fiscal que significa gravar una vivienda porque la tengo vacía después de que la he comprado con mi trabajo que ha pagado IRPF, pagando un IVA en la compra, pagando todos los años un impuesto por el mero hecho de tenerla... pues nada más que añadir. Repito... quiero comentarios de gente con vivienda, no de gente que es inquilino (yo soy ambas cosas) que esos ya sé que saltan mayormente a la yugular del malvado propietario al que hay que obligar a que ponga su vivienda a disposición o penalizarle por ello.

Asumes cosas. Cosas como que el gravar viviendas vacías a mi me beneficia de algún modo (o que no me perjudica). Ni siquiera te pasa por la cabeza que pueda preferir una ley justa, aunque me quite privilegios. Interesante. Aquí nadie habla de propietarios malvados. De lo que hablamos es del problema de usar un bien de necesidad, como es una vivienda, en especulaciones y mercado libre. Si eres liberal de los de pura cepa, supongo que pensarás que no pasa nada, porque cualquiera con…  Dentro de poco me trasladan a mí también y estoy en la misma posición. Lo que había pensado es poner la vivienda en alquiler vacacional, con una empresa gestora que lo lleve todo. Vale que no la tratarán genial, pero ganas en tranquilidad porque es poco probable que dejen de pagar y no puedas echarlos, por ejemplo. En cuanto a impuestos, solo pagas sobre los beneficios que te genera el alquiler, es decir, que al precio que la tengas le deduces todos los gastos que te genera. ¿Sabes que puedes inventariar (revisar estado inicial de la casa y sus muebles) y poner clausulas en el contrato de alquiler? Yo tambien soy propietario pero afortunadamente vivo en mi piso. Si decido alquilarlo algún día ya me encargaré de blindar mi piso para que no venga un cafre y me lo joda. Tienes derechos como arrendador igual que el inquilino como inquilino. pues vamos a ponerte a ti un impuesto a partir a partir de la segunda vez que compres una barra de pan y no te la termines, así financiaremos las barras de pan de los que sí nos las acabamos y nos saldrán más baratas

Hecho. Siempre me las acabo pero estoy dispuesto a pagar más por el pan a cambio de que apechuguen los especuladores. yo también me acabo mis 4 pisos, así que me podéis dejar tranquilo Si te has dedicado a comprar barras de pan para subir el precio de las barras de pan y así forrarte luego alquilándolas a la gente que no puede comprar pan por culpa de tus "inversiones" en pan... pues sí, veo bein que te inflen a impuestos. una especulación tan brutal que la comida nunca antes en la historia de la humanidad ha sido tan barata ni tan abundante me hace gracia como la gente suelta cada cosa sin tener en cuenta los derechos fundamentales.... Me hace gracia los que sacan a relucir los derechos fundamentales sin entenderlos, esos derechos garantizan que nadie puede impedirtelos, pero no obliga a nadie a proporcionartelos. Los derechos terminan donde emplezan los otros. Que yo tenga derecho a vivienda no te obliga a ti a regalarme la casa que hereraste de tu abuela ni me da permido a ocuparla, de la misma manera que si alguien te roba los limpiaparabrisas del coche no te da permiso para robarlos tu de otro. Tu no tienes porque pagar mis problemas, ni yo los tuyos. Quien debe gestionar esos derechos es el gobierno, no los particulares, que para eso se pagan impuestos.

"Alquileres razonables", si yo te alquilo un ático de 100m² en el centro de Madrid es razonable pedirte más de 1000€ Y poco dices. El piso más barato que se alquila en Madrid de esas características vale 1500 €, y el precio medio es de más de 2000 € no regula los alquileres ni exije a los bancos pagar su deuda con pisos para que con los pisos que les compra aznarin y las VPO vende la botella a los fondos buitre puedan esPPecular despues de que aznar creara la burbuja a base d permitir dar creditos impagables y que los bancos se quedasen con rescate creditos y pisos

¿Podrías traducirme tu comentario al castellano manchego? Lo del cambio en la Lau para satisfacer a las Socimi es flipante y lo de que no paguen impuestos? luego no hay dinero para ... No entenderé en la vida que se evite aplicar tasas a las actividades especulativas. No tan flipante. Al final, la idea es que dediquemos la mayor parte posible de nuestra renta a la vivienda. Que vivamos para pagar el piso que tenemos que comprar/alquilar para estar "próximos" a nuestro lugar de trabajo. Al esclavo no se le pagaba, pero el propietario corría con su manutención. Ahora se te paga, pero lo que cobras se te va todo en esa misma manutención. La situación no es tan distinta, si el amo paga 6 denarios a su esclavo y le alquila su antigua habitación por esos 5 denarios, más uno por la comida que le ofrecía. En fin, es triste que se siga ayudando a los bancos despues de la que liaron.

Es la regla de oro de los negocios: el que tiene el oro es el que hace las reglas. Cuando los bancos perdonan deudas a los partidos políticos es porque saben que se las van a pagar otros. Imagino que la burbuja solo estará en determinadas ciudades porque en la mía están por los suelos. Y cuál es tu ciudad? En Málaga llevamos un incremento de unos 100-200 euros en un par de años. Madrid, Barcelona, Valencia, Pamplona, Zaragoza... Me quedo con el final del artículo .Se ha creado el problema por la política y es la política el que puede solucionarlo.Está en la mano de los votantes.Si votas PP-C´s no protestes por el aumento imparable de alquileres,es lo que has querido. La burbuja inmobiliaria se arregla fácilmente: Dejando de comprar o alquilar.

Mientras siga habiendo pardillos dispuestos a endeudarse hasta las cejas por un montón de ladrillos, pagando lo que pidan en negro y aceptando las condiciones que les impongan, aunque les perjudiquen, seguirá existiendo gente dispuesta a aprovecharse de ellos. De nada sirve poner un precio máximo legal al alquiler si los inquilinos compiten entre ellos a ver quien paga mas en negro. Oh dios mio, como no nos hemos dado cuenta antes. Dejemos de comprar o alquilar, vivamos debajo de un puente, el resto son pardillos Ya te digo, hay que quitarse ese vicio de querer vivir en una casa pudiendo vivir debajo de un puente.  La mafia bancaria asaltando los bolsillos de la ciudadanía en nombre de la libertad. Parásitos! Huid, insensatos. No contratéis hipotecas, largaos a ciudades pequeñas, marchaos del país! No os dejéis engañar! Sacad la pasta de los bancos!

"Colonial dejó de pagar más de 100 millones de euros en IS en 2017 por el simple hecho de convertirse en socimi [...] Y solo hablamos de una de ellas" Y después según el PP y C$ el gran problema son los 3 millones del referéndum catalán. Vaya jeta tienen los del "Estado de Derecho" y las "Leyes"... que ellos mismos se cocinan. Alquilo ático en el centro de Madrid de 100m con ascensor y vistas. Solo 250€ al mes. Pero sólo se lo alquilo a escarlet yohanson Atención a la barrabasada del artículo: las SOCIMI fueron beneficiadas con una exención de impuestos al beneficio (por alquiler o compraventa) y esto es lo que ha ocasionado una subida de la burbuja del alquiler.

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