Como evitar las estafas inmobiliarias

Pequeña guía para evitar sustos y contratiempos a los valientes que estéis pensando en comprar/alquilar una vivienda en este país bananero antes conocido como España.

Primero una descripción de estafa inmobiliaria, a continuación como tipifica la ley estos delitos, los tipos de estafa más comunes y como actuar en consecuencia.

El mercado inmobiliario es otro sector que tampoco se libra de las estafas, muchas de ellas tipificadas como delito en el Código Penal. Dado que la compra de una casa o inmueble es una decisión importante y una inversión considerable de dinero, es fundamental estar prevenidos ante este tipo de fraudes. Vamos a repasar qué se entiende por estafa inmobiliaria y cuáles son las más habituales.

¿Qué se entiende por estafa inmobiliaria?

Cuando hablamos de estafa inmobiliaria nos estamos refiriendo a una venta o alquiler fraudulento de un bien inmueble, sea este una vivienda, un local o una nave industrial. Lo habitual es que se produzca la venta, la víctima pague la cantidad acordada, pero nunca reciba ni las llaves ni la escritura y que el estafador desaparezca con el dinero.

También se produce una estafa inmobiliaria cuando el inmueble vendido cuenta con alguna carga añadida o vicios ocultos que no se comunican en ningún momento al comprador y que solo se descubren finalizada la transacción.

La Estafa inmobiliaria es constitutiva de delito

Si bien en España no existe una ley de estafa inmobiliaria propiamente dicha, esta sí que está tipificada como delito en nuestros Código Penal y Código Civil. Por lo que si se es víctima de una estafa inmobiliaria, el siguiente paso es denunciarlo ante las autoridades.

Tipificación en el código penal

En concreto, el delito de estafa inmobiliaria es el número 251 del Código Penal, que dice textualmente:

«Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años:

1.º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.

3.º El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado.»

Básicamente, se resume en que será delito de estafa inmobiliaria el vender dos o más veces el mismo inmueble, cuando ya no se es propietario del mismo. Cuando se ocultan cargas o daños en perjuicio del comprador. Y cuando el contrato que se emplea para realizar la compra-venta es falso.

Fraudes y timos inmobiliarios más comunes

A continuación vamos a ver algunos de los fraudes inmobiliarios que se cometen de forma más habitual.

La doble venta inmobiliaria

Ya hemos visto que la estafa de la doble venta inmobiliaria es uno de los tipos de delitos tipificados como tal en el Código Penal (también aparece en el Código Civil en el artículo 1473) y que se produce cuando alguien vende dos o más veces el mismo inmueble, cuando ya no es propietario del mismo. Es decir, el estafador vende una vivienda a un comprador y después vuelve a vender esa misma vivienda a otro comprador distinto, pese a que ya no dispone de la titularidad de la misma.

Agencias inmobiliarias falsas

Ya hemos dicho que comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que una persona toma a lo largo de su vida, puesto que hablamos de una gran cantidad de dinero. Por eso es necesario tener cuidado en quién confiamos para buscar y comprarla.

Otra de las estafas habituales toma la forma de agencias inmobiliarias falsas, especialmente aquellas que operan únicamente por Internet, pero no las únicas. Estas «agencias» se hacen pasar por auténticas inmobiliarias y nos ofrecen supuestos pisos en venta o alquiler que no poseen o no tienen la capacidad de vender como intermediarios.

Lo habitual es que estas agencias falsas cometan alguno de los delitos que estamos viendo en este artículo, como la venta de cosa ajena o la venta por adelantado sobre plano o incluso la creación de un fideicomiso inmobiliario para la consecución de un proyecto de viviendas, con el único objetivo de hacerse con el dinero de sus víctimas y desaparecer.

Las agencias falsas también son responsables de la estafa inmobiliaria en el alquiler de viviendas, puesto que mucho recurren a fotos y direcciones de inmuebles reales que hacen pasar por suyos, especialmente aquellos destinados a turismo o vacaciones, que se alquilan con meses de antelación y donde es más difícil que la víctima pueda comprobar la existencia del piso.

Cargas ocultas y servicios añadidos

Este fraude también está contemplado como delito de estafa inmobiliaria, concretamente en el tercer punto del artículo 251. El engaño aquí se produce cuando quien vende la vivienda lo hace ocultando las cargas que pesan sobre ella o crea algún tipo de gravamen después de haberla vendido con la intención de sacar algún beneficio a su favor y perjudicando a los compradores.

Las cargas que se suelen ocultar son hipotecas, servidumbres, embargos o la existencia de un usufructuario de la vivienda (una persona que no posee la titularidad de la misma, pero puede disfrutar de su uso por contrato). Cuando se vende una vivienda y se traspasa la titularidad de la misma, con ello también se traspasan las cargas o servicios que pueda haber sobre ella al nuevo propietario.

Dentro de este tipo de estafa, también podemos encontrarnos la venta o alquiler de pisos en condiciones que nada tienen que ver con las descritas en el anuncio, con daños o desperfectos que habrá que arreglar y que acabarán incrementando la suma de dinero que necesitamos invertir en ellos. Es cierto que este timo se puede evitar con mayor facilidad visitando la vivienda antes de firmar nada para comprobar su estado (o incluso su existencia si pensamos en el problema de las agencias falsas).

Cómo comprobar si un piso tiene cargas o deudas pendientes

El comprador debe asegurarse de que la vivienda que compra está libre de cargas y deudas, ya que de lo contrario corre el riesgo de tenerlas que asumir a futuro. Para ello, hay diversos papeles que debe solicitar. Por ejemplo, una nota simple al colegio de registradores para conocer el estado de las hipotecas sobre la vivienda y el certificado de pagos al administrador de la finca para saber si está al corriente de los recibos.

Una vez encontrada la vivienda deseada, comienza todo el proceso del papeleo. Por una parte está el proceso de encontrar la mejor hipoteca y por otro el de asegurarse que no habrá sorpresas con la compra de la vivienda.

1) lo primero que debemos hacer es solicitar una nota simple del inmueble para comprobar la titularidad y las características de la vivienda. El documento nos revelará si está en el estado que el vendedor nos ha comentado en cuanto a hipotecas, embargos o afecciones fiscales. Se puede obtener en el Registro de la Propiedad o a través de Internet en la web del Colegio de Registradores de forma sencilla con los datos del inmueble.

2) después, debemos asegurarnos que cumple con sus obligaciones como vecino y que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos. Para conocer si está al corriente de pago con la comunidad de vecinos: gastos mensuales, derramas, etc, lo mejor es acudir al presidente de la comunidad para que nos diga quién es el administrador y que éste nos facilite un certificado en el que conste que todo está pagado. Si tiene deudas, éstas pasan al nuevo comprador.

3) conocer si ha pagado de los tributos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Las deudas se reclaman al propietario, por lo que el vendedor deberá traspasarnos la vivienda libre de este tipo de deudas. Para asegurarnos, podremos pedir los recibos o justificantes de pago.

Adelantar dinero en la compra sobre plano

Vender viviendas sobre plano no es necesariamente una estafa, puesto que representa en muchas ocasiones una forma de venta más barata de un inmueble, normalmente nos podemos ahorrar en torno a un 10% del precio de venta final. Sin embargo, en ocasiones puede entrañar sus riesgos, puesto que la compra sobre plano exige el adelanto de una cierta cantidad de dinero por parte de los compradores al constructor, el dueño del terreno o a una agencia inmobiliaria.

A poco que nos demos una vuelta por Internet buscando los términos «estafa inmobiliaria», podremos encontrar diferentes noticias sobre sentencias dictadas por los tribunales, como de los TSJ, sobre estafas de pisos y casas vendidos sobre planos.

Habitualmente este tipo de estafa consiste en recoger ese dinero adelantado por los compradores y huir con él. En ocasiones, la operación no empieza como una estafa, pero con el paso del tiempo, si las obras se alargan o surgen problemas, puede derivar en la desaparición de constructores o agencias.

Simulación de contrato

También contemplado dentro del apartado 3 del artículo 251, la simulación de contrato es otro tipo de fraude que podemos enfrentar en la compra de un inmueble.

De acuerdo al Código Penal, se entiende por contrato simulado aquel en el que existe una divergencia deliberada y consciente entre la voluntad expresada del vendedor y su intención real interna, que perjudica al comprador, al que se está engañando conscientemente. De esta forma, el contrato que se firma es falso.

Por ejemplo, firmar un supuesto contrato de arras, el que se emplea para pagar un adelanto para reservar la vivienda, y que el vendedor desaparezca con ese dinero, por lo tanto sin finalizar la venta.

¿Cómo podemos evitar ser objeto de una estafa inmobiliaria?

La mejor forma de evitar ser víctimas de una estafa inmobiliaria es investigar. Es decir, debemos asegurarnos de que la agencia inmobiliaria con la que estamos buscando un inmueble para comprar o alquilar es legal, algo que podemos hacer, por ejemplo, buscando recomendaciones de amigos o conocidos que hayan adquirido un inmueble recientemente o acudiendo a registros oficiales que tienen algunas comunidad autónomas disponibles.

Si no queremos llevarnos sorpresas desagradables tras firmar el contrato de compra-venta, es muy recomendable acudir al Registro de la Propiedad y pedir información sobre el inmueble en el que estemos interesados. Nos costará dinero, pero sabremos si sobre él mismo existen cargas que el vendedor nos esté ocultando. Además, nos servirá para confirmar la titularidad del inmueble si tenemos dudas.

Evita firmar nada o dar dinero por adelantado antes de ver el estado del inmueble o comprobar su existencia y titularidad. Si vas a comprar sobre plano, no es mala idea contar con el asesoramiento de un profesional cualificado y comprobar la fiabilidad de los promotores del proyecto.

Finalmente, ten en cuenta el precio, si este es extrañamente bajo para el tipo de inmueble que vas a adquirir, es posible que se trate de una estafa de algún tipo. Especialmente si quien vende «mete prisa» para que tomes una decisión (del tipo, «tengo otro comprador interesado»).

Si has sido víctima de una estafa inmobiliaria ¿Cómo y dónde denunciar?

Ya hemos señalado que la estafa inmobiliaria puede constituir un delito tipificado expresamente en el Código Penal, por lo que si has sido víctima de una estafa, tendrás que denunciarlo antes las autoridades, bien ante la propia policía o bien ante el juzgado correspondiente a la localidad donde se haya producido el fraude.

Es recomendable que cuentes con la asistencia de un abogado y, en el caso de que haya más víctimas de la misma estafa, creéis un grupo para presentar una denuncia conjunta.

Como toda denuncia, deberás aportar todas las pruebas que puedas reunir y creas que puedan respaldarla. El abogado se encargará de redactar el escrito de denuncia (aunque si tienes conocimientos jurídicos suficientes, también puedes hacerlo tú) y presentarlo donde corresponda. Después deberás esperar a que se admita a trámite o no la denuncia presenta y de comienzo así el periplo en los juzgados.

Fuente: Alundra