Que hacer si no te devuelven la fianza

En relación al hilo preguntando que hacer cuando un casero no devuelve la fianza. Os voy a contar como proceder en estos casos. Lo relato en base a mi experiencia y como ir avanzando en cada una de las etapas.

Podéis preguntar lo que queráis relacionado con esto.

1 - ¿Qué es la fianza?
Cantidad que se debe depositar por parte del Casero o Gestoria en el Incasol/Invima o instituto que gestiona por así los alquileres de un territorio. Es de libre cuantía y puede ser del valor que pacten las partes (Mínimo importe una mensualidad. LAU Artículo 36). Os tienen que dar un papel del Incasol, Invima oficial indicando la cantidad y la referencia que tiene ese depósito.

2 - ¿Para que sirve la fianza?
Sirve para pagar el coste de arreglar aquellos desperfectos ocasionados por el uso de la vivienda. Sean aquellos desperfectos ocasionados por el uso imprudente de la misma y se han imputables a la mala fe del alquilado. No puede ser utilizada para dejar en mejor estado del que se entregó la vivienda o para realizar reformas en la misma una vez ha finalizado el contrato. LAU artículo 36.

3 - Día de entrega de llaves, ¿Y ahora que?
Previo a ese día sacar fotografías de todas las habitaciones, baños, armarios. TODO.
Y ese mismo día revisar con la propiedad o su representante el piso entero. No os vayáis sin revisar el piso con la propiedad, es imperativo.

Si no hay deficiencias o daños no ha de hacer constar nada o añadir una frase de que se entrega sin desperfectos.
No dejéis de pagar ninguna mensualidad. Se tiene que pagar hasta el último día así como los recibos de suministros o comunidad que queden pendientes. Esto es clave y muy importante.

Si hay desperfectos, deben constar en el documento de la entrega de llaves. Si no estáis de acuerdo, firmar NO CONFORME. Los desperfectos son aquellos imputables por el uso indebido de la vivienda y que han ocasionado desperfectos por la mala praxis y uso indebido.

El agujero en una baldosa no es un desperfecto, el botón de una cisterna no es un desperfecto. Si es un desperfecto, la rotura de puertas, pintadas en las paredes, paredes con abolladuras, etc.

IMPORTANTE: en este documento tiene que figurar, si lo hubiese, todo lo pendiente por saldar con la propiedad. Cláusulas del contrato, importes, cantidades de otros conceptos, etc. Todo lo que no figure en el documento de renuncia se da como zanjado y que no aplica su reclamación.

4 - No estamos de acuerdo con los desperfectos o la propiedad pasan los días y no devuelve la fianza.
La ley establece que tiene 30 hábiles para devolver o justificar el porqué no se devuelve la fianza o sino comenzará a devengar interés legal.
Es decir, no tiene porqué devolverla en un mes, sino lo que la ley indica es que si se le denuncia se le podrán pedir intereés por ello.

Para estos casos, intentar en el plazo de 30 días que os justifique el porqué no lo ha devuelto.
Debe aportar facturas de obras realizadas. Factura, sellada con lo que se ha realizado, no sirven presupuestos

5 - Pasan 30 días y sigo sin mi dinero ¿Qué hago?
Le enviáis un Burofax con acuse de recibo en domicilio personalmente. Importante: localizar dirección de residencia de esta persona o entidad.
Le informáis con un texto plano, que a día XX y pasados 30 días no habéis recibido justificación del porqué no se devuelve la fianza.

OJO: si os debe suministros u otras cantidades de otros conceptos tenéis que notificarle también.

NOTA: indicarle que tiene un plazo de 10 días para justificarlo o en su caso aplicaréis acciones judiciales.

6 - No me responde al burofax o se inventa X motivos para no pagar
Aquí es cuando empieza la vía judicial. No os asustéis, es un trámite muy sencillo.
Tenéis que iniciar un juicio verbal por cantidad inferior a 2000 euros. No necesita de abogado y procurador.

Hacéis tres copias de todas la documentación que tengáis. TODA, contrato, documento de la renta, fotografías, documento de renuncia de contrato, burofax y si tenéis pendientes de que os abone suministros u otros conceptos los incluís. No entreguéis nunca los originales.

Una copia es para el juez, una para vosotros y otra para la parte demandada.

Rellenáis el documento en el juzgado de vuestra ciudad, es un muy sencillo. Cantidades, conceptos y pruebas que se entregan.

7 - Llega el juicio y ¿Ahora qué?
Es posible que el vaya con abogado y procurador, no pasa nada. Os impondrá un poco de respeto, pero es un señor que le pagan para que haga de boca del señor arrendador.

Sobretodo explicar las cosas con naturalidad y sin prisa y haciendo referencia a los documentos.
Y habíais llegado a un pacto verbal tenéis que hacer mención a la doctrina de los actos propios.

https://es.wikipedia.org/wiki/Doctri..._actos_propios


8 - Juicio Verbal y demanda de reconvención
Es posible que el arrendador haga uso de su derecho de demanda de reconvención, que es en definitiva. Señor juez desestime la demanda contra mi y haga caso a la que presento yo ahora. Usa vuestra denuncia para demandaros a vosotros.

Esto se tratará el mismo día del juicio verbal. Expondrá los hechos y las cantidades por las que os demanda. Os tenéis que preparar esta parte independientemente de vuestra demanda inicial. Si le dan la razón a esta demanda, la vuestra se va al garete.

9 - He ganado el juicio ahora qué
Si has ganado, es porqué el juez ha creído que tenías la razón y pese a ello el arrendador puede apelar. La apelación la realiza a la audiencia provincial con los gastos y costas que supone.
Tienen 20 días hábiles para recurrir o pagar. Si no lo hace debéis ir la juzgado e interponer demanda de ejecución. Es un formulario que tienen allí o podéis descargarlo de internet.

Tenéis que adjuntar la sentencia y le reclamáis el importe + el 30% del importe sentenciado por posibles costas. Tenéis que indicar que la administración debe de recopilar información de todos sus bienes para poder sufragar el importe y las costas.



Esto es un poco a grandes rasgos lo que da de sí una fianza. Os iré respondiendo a las dudas que tengáis. Esto me lo encontré yo sin quererlo ni beberlo y a base de leer y leer lo pude sacar adelante.

Os lo dejo para que vayáis en la buena dirección.

ANEXOS:

A1 - ¿Que debo de tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler y la fianza?
Cuando firmamos un contrato de alquiler tenemos que leerlo muy bien, como casi todas las cosas pero sobretodo especial mención a la duración y concepto de fianza.

Fianza, penalizaciones y duración de contrato.
La Ley indica que se puede rescindir un contrato de alquiler con preaviso de un mes, a los 6 meses de firmarlo sin ninguna penalización salvo que lo indique en el contrato de alquiler.
Es decir, en el contrato debe de especificar que penalización se debe de aplicar en caso de iros antes de un determinado tiempo.
Ejemplo: si el contrato se rescinde antes de los 5 años se penalizará con un mes de fianza por aquellos años que queden por cumplir.

En estos casos el día de la renuncia de contrato debe de especificarse que quedan obligaciones pendientes del contrato por cumplir. Si no lo especifica se sobreentiende que están saldados. Es decir, no os puede reclamar ningún concepto relacionado con la escisión del contrato y algún punto pendiente del mismo si se ha firmado el contrato de renuncia por ambas partes.


Fianza y pequeñas modificaciones.
Os recomiendo que cada modificación que realicéis del piso la comuniquéis previamente. Es decir, quiero hacer unos agujeros en tal pared para esto y esto. Os aconsejo que lo hagáis por escrito. Si es un acuerdo verbal, tenéis el problema de que último día en la entrega de las llaves el casero se retracte y os pida daños por esto.

Importante: hacer agujeros, poner baldas y demás no son desperfectos. Son modificaciones del uso diario y por lo tanto no son imputables a desperfectos. Si el casero sigue en sus trece de indicarlo como daños, tenéis que firmar NO CONFORME y sacar fotografías de esos agujeros.


A2 - ¿Como afrontar un juicio verbal?
Juicio Verbal no dejar de ser una comparecencia ante un juez en la que se citan la parte demandada y demandante.
Se puede ir con abogado, procurador y los testigos que creáis oportunos. Los testigos no pueden ser familiares o parientes ya que entonces vuestros argumentos perderán valor.

Yo os recomiendo ir sin abogado o procurador no es necesario. No es necesario, porqué nadie mejor que vosotros sabéis qué y como habéis dejado y habéis hecho y dejado de hacer ese piso.

Comienza en una sala, en la que se sientan ambas partes y se designa a un interlocutor, la parte que va a hablar y a contestar a las preguntas del juez y en caso que hubiera de su abogado.

Previo a afrontar el juicio, si tenéis más pruebas, indicarle al juez que queréis aportar más pruebas. Como siempre, tres copias. Una para el juez, otra para la parte demandante y otra para vosotros.
Si tenéis facturas que os han ido llegando cuando ya no estabais en el piso y otros recargos, este es el momento.

Importante: Os someterán a un interrogatorio. Una serie de preguntas por parte del juez para dar credibilidad a vuestra demanda y otra por parte de su abogado si lo hubiera para rebatir vuestros argumentos.

Al juez se le llama su Señoría y al abogado Señor Letrado/a

1 - Si una pregunta no os queda clara, lo decís con calma. No entiendo la pregunta, la puede reformular. El abogado os intentará embaucar con su jerga, no os dejéis que os la meta por ahí. Si algo no lo entendéis le indicáis que la plantee de otra manera

2 - A cada pregunta del juez y/o abogado tenéis que indicar si es cierto o no es cierto, pero con argumentos.

Ejemplo: Os preguntan: No es cierto que usted hizo 6 agujeros sin su consentimiento en la pared del baño.
No, no es cierto ya que tenía consentimiento verbal/escrito de la propiedad para realizar estos agujeros.
Tal como muestra este documento con el consentimiento de la propiedad o el documento de la renuncia de contrato que no indica ningún desperfecto.

Aquí también podéis usar las fotografías vuestras para indicar que donde el dice que hay 6, por ejemplo, en realidad eran 2.

3 - El juez/abogado os irá preguntando sobretodo a vosotros y os preguntará lo mismo de varias formas para ver si mantenéis el hilo conductor de los argumentos. Con eso el juez irá tomando apuntes de ambas partes.

4 - Tema testigos. Por vuestra parte yo no llevaría ninguno a no ser que sea común a ambas como puede ser el administrador de fincas. Pero es peligroso ya que los administradores siempre irán de la mano del arrendador que al fin y al acabo es quién le ha pagado.
Si algún testigo creéis que es fraudulento o que no aplica debéis indicarlo en el momento de empezar.


A3 - ¿Cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puede romperse?
¿Se puede desistir del contrato antes del plazo acordado?

El inquilino podrá poner fin al contrato cuando hayan transcurrido al menos los 6 primeros meses del contrato comunicando al arrendador su intención con al menos 30 días de antelación. Las partes podrán pactar para estos casos una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año.
NOTA: En el documento de renuncia del contrato se debe especificar la indemnización que reste por cubrir. Si no lo especifica se da como que no queda ninguna obligación pendiente por cumplir.

Si el inquilino desiste del contrato sin el consentimiento del cónyuge con el que convive, el contrato podrá continuar en beneficio de éste. Esto también resulta de aplicación a aquellas personas que convivan en análoga relación de afectividad a la del cónyuge durante los 2 años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que exista descendencia en común, caso en el que no es necesario periodo de convivencia mínima.
Indemnizaciones

La indemnización que el inquilino tendrá que pagar en caso de desistimiento del contrato no podrá ser pactada por encima de la cuantía máxima legal (una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año). NOTA Importante: Si se pacta una indemnización superior puede ser declarada nula por vulnerar las garantías del inquilino (art. 6 LAU: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

¿Se puede prorrogar el contrato una vez cumplidos los 3 años?

Si cumplido el plazo acordado o cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 3 años, ninguna de las partes notifica con 30 días de antelación su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará 1 año más.

Artículo original con más información: http://www.expansion.com/economia/20...a088b4571.html


A4 - ¿Qué ocurre si el arrendador no deposita el importe de la fianza en la Comunidad Autónoma?
Cuando de firma un contrato de arrendamiento de vivienda, es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza la cantidad de UNA MENSUALIDAD del importe de la renta convenida. En caso de contratos de uso distinto de vivienda (ej: locales de negocio) la fianza será de dos mensualidades en el supuesto de que no se haya pactado una superior.

Una vez percibida la fianza por el dueño o arrendador, éste tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma haya designado, en el plazo y forma que se establezca en la cada una de estas legislaciones de cada Comunidad Autónoma.

La responsabilidad por no depositar la fianza será exclusivamente del arrendador. Este incumplimiento puede provocar la imposición de distintas sanciones pecuniarias dependiendo de la Comunidad Autónoma donde debe depositarse la fianza.

Pero además de esta responsabilidad administrativa del arrendador, también puede tener otra CIVIL frente al inquilino por los daños y perjuicios que le puede haber ocasionado por NO HABER DEPOSITADO la fianza.

si os queréis desgravar el alquiler tendréis que poner una denuncia en el instituto correspondiente, notificar vía burofax de estos hechos al propietario y adjuntar una copia del contrato. Con estos tres documentos se justifica el porqué de la desgravación del alquiler del piso

¿Qué daños y perjuicios puedo reclamar?
Ejemplo en la deducción del alquiler. Si os deducís el alquiler y la fianza no está depositada en el IVIMA es posible que Hacienda os lo deniegue o que posteriormente os haga una paralela y os reclame esas deducciones.

Por lo tanto, el inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

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Creo que deberías modificar lo de la apelación, porque entendiendo que el proceso es por menos de 2.000 euros, no se contempla, ya que sólo se puede apelar a partir de 3.000 euros. La sentencia será firme una vez se haya notificado a ambas partes.

En los juicios verbales la ley dice esto:
El artículo 455.1 del vigente texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone lo siguiente: ” Las sentencias dictadas en toda clase de juicio, los autos definitivos y aquéllos otros que la ley expresamente señale, serán apelables, con excepción de las sentencias dictadas en los juicios verbales por razón de la cuantía cuando ésta no supere los 3.000 euros“.
En un juicio verbal puedes apelar no por la cuantía sino por la materia.
a Ley de Enjuiciamiento civil en su artículo 250.1 establece que se decidirán por el JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, entre ellas las demanda por las siguiente materia (en este caso rentas)
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
En resumen,
Cuando un procedimiento judicial trate sobre cantidades debida, se tramitará obligatoriamente por el juicio verbal, independientemente de la cuantía. Pues bien, contra las sentencias que se dicten en todos estos procedimientos, siempre cabrá la opción de apelación.
El no apelar o el sí apelar depende de la materia y no de la cuantía.

Bueno, lo has puesto tú y además lo has subrayado, las cantidades debidas por el ARRENDATARIO (inquilino), no por el ARRENDADOR (casero). Por lo que, en este caso al tratarse de la fianza que el arrendor no devuelve al arrendatario se seguiría un procedimiento declarativo, verbal u ordinario dependiendo de si la cuantía supera los 6.000 euros. En el caso que has expuesto la cantidad no supera los 2.000 por lo que el procedimiento sería el declarativo verbal por razón de la cuantía, así que, NO cabe apelación. Pero bueno, que si me dices tú que sí cabe apelación yo tiro la toalla y dejo de dedicarme a esto después de media vida estudiando y trabajando en ello. Ten claro que si no supiera de lo que hablo no te hubiera hecho ningún comentario para que mejoraras tu hilo.

No incluiría en este hilo el concepto apelación si no fuera porqué me notificaron en su momento que tenían 20 días hábiles para poder apelar. En mi caso la cantidad fue inferior a 2000 euros y venía informado en la sentencia la posibilidad de recurso de apelación.

En estos años he visto que en sentencias en las que cabía apelación, no se indicaba en la misma, y en las que no cabía apelación sí se indicaba. Puede ser error del Juzgado o puede ser que el procedimiento se llevara a cabo por razón de la materia y no de la cuantía y pasara de largo en el Juzgado, pero no es lo normal. En estos casos cuando se demanda al arrendador por el tema de la fianza se le está haciendo una reclamación de cantidad pura y dura, de ahí mi interpretación en que debería llevarse a cabo el procedimiento verbal por razón de la cuantía. De todas formas el mundo del derecho es caprichoso y me creo lo que me estás contando. Me alegra que ganaras y que la otra parte no apelara. Yo también soy inquilino y nunca se sabe cuando me puedo ver en tu situación.

¿En tu contrato indica este concepto?
Es decir, tienes un punto donde indica que un importe de la fianza se destina al IVIMA (desperfectos) y otra para prueba de liquidez.
La fianza que has entregado se tiene que entregar en el IVIMA, el 100% del importe. La ley indica dos mensualidades + x cantidad que designen ambas partes por el concepto que sea, por ejemplo liquidez del inquilino. Se tendría que haber depositado el 100% del importe no pongo sólo el 50% de la fianza y el resto me lo quedo yo (casero).
Piensa que el único comprobante jurídico que tienes es la referencia del IVIMA y el casero puede hacerse el loco.
A todo esto adelántate y puedes plantear de no pagar el último mes, pero siempre con un documento por escrito y firmado por ambas partes. Un correo electrónico también sirve. Pero que quede prueba fehaciente.

Entonces envíale un correo con acuse de recibo y lectura. Lo preferible es un burofax pero no creo que necesite tanta transcendencia. Yo le indicaría lo siguiente, dado que se pactó que se entregaría (indicar importe) de fianza en concepto de liquidez , el último mes no haré efectiva la última cuota de la renta ya que esta cantidad de la fianza no está depositada en el IVIMA y por lo tanto se sobreentiende que he cumplido correctamente todas mis obligaciones del pago de cuotas mensuales. Descontando así la fianza entregada como pago de la última renta pendiente por saldar. No debiendo ninguna cuota al arrendador. Indicas el día, fecha y tu nombre.

Por ley el arrendador tiene 30 días para devolver la fianza sin devengar interés legal. Pero no establece ningún plazo para que te la devuelvan (así es la ley)
OJO: si la fianza no la han depositado en el IVIMA o la entidad que toque según el territorio creo que es la mejor forma. Forzarlo para que la devuelva de alguna manera.
Si la ha depositado en el IVIMA o similar y no la devuelve sin justificarlo o con argumentos inventados, toca denunciar. Suele alargarse un año hasta que recuperemos el dinero.

Te tiene que dar el documento compulsado por el IVIMA donde indique el número de referencia de esa fianza, fecha en la que hizo efectiva y cantidad. Ese documento te lo tendría que haber dado el día que os entregaron el contrato o pasados 15 días como máximo  ¿En tu contrato que indica en lo que se refiere a la fianza?

Te lo agradezco, siempre he vivido de alquiler ( llevo ya 4-5) y nunca viene mal el saber.   Bueno, decir que yo acabo de pagar un solo mes de fianza, pero a mayores he tenido que pagar un aval de 2000€, que se podía hacer mediante el banco con sus respectivos intereses o en efectivo,, he optado por lo 2º, la fianza sería para desperfectos y el aval para posibles impagos.

OJO con el aval bancario y sus condiciones:
Has revisado estos puntos:
- El plazo para su ejercicio que si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual.
- También interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento)
- En el contrato de alquiler se debe mencionar la existencia del aval.
Una clausula muy utilizada en los avales en alquileres es la llamada "a primer requerimiento", y consiste en que el Banco está obligado a pagar en cuanto el casero lo solicite sin acreditar ningún incumplimiento. Esto supone una indefensión por parte del inquilino, que luego, aunque puede reclamar, deberá meterse en juicio por unas mensualidades de alquiler.
Es muy importante dejar bien claro en el contrato que la obligación del fiador comprende el periodo contractual y, además, las posibles prórrogas que sucedan al periodo contractual inicial.
Intenta rechazar esta clausula del aval bancario.
Lo normal es pedir la fianza de desperfectos + una cantidad X que van al instituto del alquiler de la CCAA.

DUDA. Transcurridos 3 años del alquiler, si no se notifica se prorroga otro año mas, en total 4. Cuando este se acabe se tiene que hacer otro contrato por otros 3 años en caso de acuerdo de ambos en seguir?

Pues tendría que estar estipulado en el contrato, de lo contrario es como si no tuviera validez. ¿Este dinero donde está depositado? ¿Cuenta del arrendador? Puedes reclamarle que te devuelva ese importe dado que no tiene ningún sentido que te retenga ese dinero si no indica para que se va a usar en el Contrato de alquiler.

No, se firma una prórroga de contrato, no se hace contrato nuevo. Se tiene que firmar una prórroga de contrato con las mismas condiciones. Puedes prorrogar hasta un máximo de 5, pero si pactáis hacerlo de año en año no hay problema. Intenta que no te actualice las cuotas mensuales y que no te pida actualizar fianza.

yo tuve un alquiler con aval de otro piso, incluyendo notario para hacerlo y en contrato pone exactamente:

"Por los arrendatarios se entrega al arrendador un aval bancario de importe X del cual es beneficiario el X. El presente aval responderá del pago de todas las obligaciones asumidas por los arrendatarios en el presente contrato por todo el tiempo de duración pactado, así como por las prorrogas expresas o tacitas, hasta la extinción del arrendamiento Para cobrar cualquier deuda, bastará que el arrendador haya requerido fehacientemente de pago a la arrendataria en el domicilio de la propia vivienda estipulado en el presente contrato, con 15 días de antelación y que el requerimiento haya sido desatendido, incluso en el caso de que el mismo no se recepcione por el arrendatario." No pone nada de esa clausula tampoco.

Si no ingresa la fianza en en instituto el inquilino tampoco puede hacer mucho. El problema lo tiene el propietario que le pondrán una penalización.

Puedes pedir lo que quieras, pero ya no será fianza. Será una garantía adicional del 36.5 LAU (depósito, aval, fiador solidario, etc.). La fianza es un mes en viviendas y dos en arrendamientos de uso distinto a vivienda.
¿Una fianza y un depósito de garantía son lo mismo?
Un error frecuente cuando firmamos el contrato de alquiler de nuestro primer piso es confundir el importe que nos piden en concepto de fianza con el que nos puedan pedir en concepto de depósito de garantía. Aunque es muy común pensar que se trata de lo mismo son dos conceptos diferentes.
El depósito de garantía suele corresponder al mismo importe de la fianza, pero no tiene por qué ser así. Su finalidad es la de que el propietario tenga una garantía adicional de pago. Es decir, que tenga garantizado que cumplirás con el contrato, a riesgo de perder una cantidad de dinero.

Fuente: MagediadoGM